La clause pénale survit à la caducité du compromis de vente en droit local d’Alsace-Moselle (cassation 20 mai 2014)

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La Cour de cassation, dans un décision du 20 mai 2014, rappelle sa jurisprudence au visa de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 au terme duquel la clause pénale survit à la caducité du compromis de vente immobilière à défaut de réitération de la vente par acte authentique ou d’assignation dans le délai de 6 mois.

Vous trouverez ci-dessous l’arrêt :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 20 mai 2014
N° de pourvoi: 13-11734
Non publié au bulletin Cassation

M. Terrier (président), président
Me Blondel, SCP Ghestin, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002 ;

Attendu que tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 2 octobre 2012), que le 20 septembre 2006, M. X… et Mme Y… ont promis de vendre à M. Z… une maison par un acte prévoyant que, dans le cas où l’une des parties refuserait de réitérer la vente, elle serait tenue de payer à l’autre partie une somme égale à 10 % du prix à titre de dommages-intérêts ; que M. Z… ayant refusé de réitérer la vente, les consorts X…-Y… l’ont assigné en paiement de cette somme ;
Attendu que pour les débouter de leur demande, l’arrêt retient que la sanction de caducité, substituée par la loi du 4 mars 2002 à la sanction de nullité antérieurement instituée par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, emporte des conséquences en réalité identiques à celles découlant de la nullité, puisque le compromis sous seing privé se trouve, en raison de la caducité, lorsqu’elle est effectivement encourue, dépourvu de tout effet, les parties étant replacées dans leur situation patrimoniale antérieure au contrat, lequel ne peut plus produire aucun effet pour l’avenir, y compris en ce qui concerne l’accessoire à la convention principale emportant transfert de propriété que constitue cette clause pénale ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la caducité n’affectait pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 octobre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Colmar ;
Condamne M. Z… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z… à verser la somme globale de 3 000 euros à M. X… et Mme Y… ; rejette la demande de M. Z… ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X… et Mme Y….
Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Francis X… et Mademoiselle Muriel Y… de leur demande tendant au paiement de la somme de 93. 000 euros au titre de la clause pénale assortissant le compromis de vente du 20 septembre 2006 ;
AUX MOTIFS QUE le compromis sous seing privé souscrit par les parties le 20 septembre 2006 comprend une clause rédigée comme suit sous le titre « réalisation de la vente » : « La vente sera passée le 15 novembre 2006 au plus tard, au moyen d’un acte passé par-devant Me Rémy et Godard, notaires associés à Metz, 24 avenue Foch ; le dépassement de ce délai n’entraînera pas caducité du compromis, mais donnera droit à la partie la plus diligente d’assigner l’autre en régularisation de la vente ; dans le cas où l’une ou l’autre des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions, elle y sera contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant tous les frais de poursuite, de justice et de tous droits et honoraires et l’obligation de payer en outre à l’autre partie une somme forfaitaire égale à 10 % du prix à titre de dommages et intérêts ; la somme versée ce jour par le promettant acquéreur est nantie à cet effet ; les parties soussignées déclarent que la présente clause constitue une obligation essentielle du présent engagement sans laquelle elles n’auraient pas contracté » ; que cette clause présente tous les caractères de la clause pénale, telle que définie par l’article 1226 du Code civil précité ; que l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, modifié par la loi du 4 mars 2002 dispose que : « tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative. Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte » ; que la sanction de la caducité, substituée par la loi du 4 mars 2002 à la sanction de la nullité antérieurement instituée par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, emporte des conséquences en réalité identiques à celles découlant de la nullité, puisque le compromis sous seing privé se trouve, en raison de la caducité, lorsqu’elle est effectivement encourue, dépourvu de tout effet, les parties étant replacées dans leur situation patrimoniale antérieure au contrat, lequel ne peut plus produire aucun effet pour l’avenir, y compris en ce qui concerne l’accessoire à la convention principale emportant transfert de propriété que constitue cette clause pénale ; qu’en outre, il y a lieu d’avoir égard au cas d’espèce que les parties ont entendu expressément lier le sort du compromis et de la clause pénale qu’il contient par la mention précitée selon laquelle elles ont déclaré que cette clause constitue une obligation essentielle de leur engagement, sans laquelle elles n’auraient pas contracté ; qu’il n’est pas discuté que le compromis daté du 20 septembre 2006 n’a pas été suivi dans les 6 mois de sa date par une assignation en justice tendant à l’exécution dudit compromis, puisque en réalité l’assignation délivrée par M. X… et Mme Y… est datée du 24 mai 2007, soit après l’expiration du délai prescrit par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, sachant en outre que cette assignation ne visait pas à la passation de l’acte en la forme authentique, mais comportait uniquement une demande aux fins de condamnation de M. Z… à payer aux vendeurs, au titre de la clause pénale susvisée, la somme de 97. 000 ¿ avec intérêts à compter de la sommation du 15 décembre 2006 ; que dans ces conditions M. X… et Mme Y… ne peuvent se prévaloir de cette clause pénale ; qu’il y a lieu à infirmation des jugements dont appel ;
ALORS QUE, D’UNE PART, selon les règles applicables en Alsace et dans le département de la Moselle, tout acte translatif de propriété immobilière conclu par acte sous seing privé doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ; que toutefois, la caducité n’affecte que l’acte translatif, mais non point la clause pénale qui l’assortit, qui précisément doit produire son plein effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l’une des parties ; qu’en décidant au contraire que la caducité de l’acte translatif devait produire les mêmes effets que la nullité de cet acte et donc s’étendre à la clause pénale, la cour viole, par fausse interprétation, l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, ensemble, par fausse application, l’article 1227 du Code civil ;
ET ALORS QUE, D’AUTRE PART, en considérant, pour tenir en échec la clause pénale, que les parties avaient entendu lier le sort du compromis et de la clause pénale, en déclarant que cette clause constituait une obligation essentielle de leur engagement sans laquelle elles n’auraient pas contracté, quand cette précision, destinée à faire ressortir l’attachement des parties au respect de cette clause, qui par hypothèse n’avait lieu de s’appliquer qu’en cas de refus fautif de réitération du compromis, ne pouvait avoir pour effet paradoxal de priver les parties de la possibilité de s’en prévaloir, la cour, qui refuse d’appliquer la convention qui faisait la loi des parties, viole l’article 1134 du Code civil.

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